서울 은평구 수색증산뉴타운의 증산5구역 재개발사업이 1,886세대 규모의 새로운 주거단지 조성을 향해 속도를 내고 있다. 공급 규모 확대와 주거공간 개선, 커뮤니티시설 확충을 담은 사업시행계획 변경안이 조합원 총회를 통과하면서 증산5구역이 수색증산뉴타운의 주요 주거단지로 자리매김할 수 있을지 관심이 모인다.
증산5재정비촉진구역 주택재개발정비사업조합은 지난 10월 31일 오후 1시 서울 은평구 서부동산교회에서 임시총회를 열고 사업시행계획 변경안을 비롯한 5개 안건을 모두 가결했다.
이번 총회의 핵심은 기존 1,694세대에서 192세대를 늘린 1,886세대 공급계획이다. 여기에 실거주 편의성을 높이는 평면 개선과 다양한 커뮤니티시설, 단지 내 보행환경 정비까지 포함되면서 향후 주거 경쟁력에 대한 기대가 높아지고 있다.
# 공급 규모 확대와 안전성 확보…1,886세대 주거단지 조성 추진
증산5구역의 사업시행계획 변경안은 공급 규모를 확대하면서 안전성과 공간 활용도를 함께 높이는 데 초점을 맞췄다.
주택형은 기존 12개에서 8개로 조정하는 방향이 제시됐다. 지난 5월 7일 조건부 통과한 통합심의 내용을 반영한 결과다.
통합심의 접수 당시 검토한 1,906세대보다 20세대 줄었지만, 이는 고층 공동주택의 피난 전실 등 안전시설을 확보하고 공용공간을 조정하는 과정에서 이뤄진 설계 보완이라는 설명이다.
또한 약 378㎡의 실사용 대지면적 증가와 장애인용 승강기 면적 등 용적률 산정 관련 검토를 통해 공간 효율성을 높이는 방안도 추진됐다.
공급 확대와 함께 화재 안전성, 공용공간의 기능을 고려했다는 점은 주목할 만하다. 주택 공급량뿐 아니라 실제 입주민이 생활할 공간의 안전성과 활용도를 함께 검토한 것이다.
최종 세대수와 설계 내용은 향후 은평구청의 사업시행계획 변경인가를 거쳐 확정될 예정이다.
# 84B·102B 평면 개선…생활방식에 맞춘 실용적인 주거공간
증산5구역의 설계변경에서 눈길을 끄는 부분은 실거주 편의성을 고려한 평면 개선이다.
84B 타입에는 약 1.6m 규모의 주방 창호를 계획해 개방감을 높이는 방안이 제시됐다. 다용도실은 팬트리와 연계해 수납 기능을 강화하고, 주방과 생활공간의 활용도를 높이도록 검토했다.
실외기실 위치도 안방 면적과 가구 배치에 미치는 영향을 고려해 조정 방향을 살폈다. 침실 2와 침실 3 사이에는 가변형 구조를 계획해 가족 구성과 생활방식에 따라 공간을 유연하게 활용할 수 있도록 했다.
102B 타입에도 유사한 개선 방향이 적용됐다.
이 같은 평면 설계는 입주민이 실제 생활에서 체감하는 수납 편의성과 공간 활용도를 높일 수 있다는 점에서 긍정적이다. 특히 가족 구성원의 변화에 대응할 수 있는 가변형 공간은 장기간 거주하는 실수요자에게 매력적인 요소가 될 수 있다.
세부 평면과 옵션 적용 여부는 최종 설계 및 공급계획에서 확인할 수 있다.
# 28층 스카이라운지와 게스트하우스…일상에 특별함 더하는 커뮤니티
증산5구역은 단지 내 커뮤니티시설을 통해 주거공간의 활용 범위를 넓히는 계획도 제시했다.
303동 28층 상부에는 약 180도 파노라마 조망을 고려한 스카이라운지가 계획됐다. 조망과 휴식을 결합한 공간으로 조성된다면 입주민들이 일상에서 여유를 누릴 수 있는 대표적인 커뮤니티시설이 될 전망이다.
지상 1층 필로티 공간에는 총 3개소의 게스트하우스가 계획됐다. 가족이나 방문객이 머무를 수 있는 시설로 활용될 경우 단지 내 생활 편의성을 높일 수 있다.
3단지에는 다함께돌봄센터를 마련할 예정이다. 아동의 활동 특성을 고려해 정적인 공간과 동적인 공간을 구분하고 교사실 등을 배치하는 설계가 제시됐다.
입주민의 휴식과 방문객 편의, 자녀 돌봄까지 고려한 시설 구성은 다양한 세대가 함께 생활하는 주거단지의 장점을 살리는 요소다.
실내 공간의 개방감도 검토됐다. 세대 층고는 약 2.8m, 일반 실내 천장고는 약 2.3m, 거실 우물천장 부분은 약 2.4m로 설명됐다.
커뮤니티시설과 실내 공간의 완성도가 계획대로 구현된다면 증산5구역의 주거 만족도를 높이는 데 도움이 될 것으로 기대된다.
# 증산4구역 연결 보행로·증산역 인접 상가…생활권 연계 강화
단지 외부 공간에도 생활 편의성을 고려한 설계가 반영됐다.
증산4구역과 연결되는 보행로 주변에는 일부 2개 층 높이의 필로티를 계획했다. 지형의 높이 차이를 고려하면서 저층 세대의 사생활 보호와 보행환경 개선을 함께 도모한 것이다.
근린생활시설은 총 31개 호실로 계획됐다. 1단지에 21개 호실, 2단지에 10개 호실을 배치한다.
1단지 일부 상가는 약 10\~12평 규모로 구성하고, 증산역과 접한 2단지 상가에는 이용객을 위한 별도 주차 공간을 계획했다.
특히 증산역 인접 입지는 입주민의 생활 편의성과 주변 상권의 연결성을 높일 수 있는 요소다. 향후 입점 업종과 상권 형성에 따라 단지 내 상업시설의 활용도도 달라질 것으로 보인다.
설계 과정에서는 상가 미분양 가능성을 고려해 호실 규모와 업종 구성 등을 검토했다. 상업시설이 계획대로 활성화된다면 입주민의 일상적인 소비 편의를 높이고 지역 생활권과의 연계에도 도움이 될 수 있다.
# 임시총회 5개 안건 모두 가결…사업 추진에 힘 실려
이번 임시총회에서는 증산5구역 재개발사업의 후속 추진에 필요한 주요 안건이 모두 통과됐다.
가결된 안건은 제1호 사업시행계획 변경안, 제2호 2026년도 사업비 예산 변경, 제3호 연서중학교 이전 협약서 변경 추인, 제4호 연서중학교 이전을 위한 토지 교환 계약 체결 추진, 제5호 사업 추진을 위한 협력업체 선정 및 계약 추인 등이다.
총회에서는 서면결의와 전자투표, 현장투표가 진행됐으며, 기존 투표를 철회하고 현장에서 다시 투표할 수 있다는 안내도 이뤄졌다.
특히 사업시행계획 변경안의 가결은 조합이 새로운 공급계획과 설계를 바탕으로 후속 인허가 절차를 추진할 수 있게 됐다는 점에서 의미가 있다.
연서중학교 이전 관련 안건의 통과도 학교 이전에 필요한 협의와 계약 절차를 진행할 수 있는 기반을 마련한 것으로 평가된다.
다만 총회 가결은 조합 내부 의결 절차의 완료를 뜻한다. 사업시행계획 변경인가와 학교 이전 관련 행정절차까지 완료된 것은 아니다.
# 사업시행계획 변경인가 추진…향후 사업 일정 구체화 기대
조합은 통합심의에서 제시된 조건을 설계도면에 반영하고 사업시행계획서를 정리해 은평구청에 변경인가를 신청할 계획이다.
총회 당시 변경인가 신청은 아직 접수되지 않은 상태였다.
향후 30개~40개 이상의 관계부서 협의가 예상되며, 이 과정에서 일부 설계가 조정될 가능성도 있다. 변경 내용의 법적 성격에 따라 추가 의결이 필요한 사항은 관련 절차를 거쳐야 한다.
연서중학교 이전을 위한 토지 교환 계약과 관계기관 협의도 후속 과제다. 철거와 착공 일정은 인허가 및 공사 준비 상황에 따라 구체화될 전망이다.
이번 총회가 사업계획 변경의 방향을 결정한 단계라면, 앞으로의 변경인가는 이를 실제 사업 추진 과정에 반영하는 중요한 절차가 될 것으로 보인다.
# 공급 확대에 따른 사업성 기대…합리적인 공사비 관리가 관건
1,886세대 공급계획은 주거단지의 규모 확대뿐 아니라 향후 사업수입 측면에서도 관심을 끈다.
공급 규모가 늘어나는 만큼 변경 전후 일반분양 물량과 예상 분양수입의 차이가 사업성에 영향을 미칠 수 있다. 다만 전체 세대수 증가가 일반분양 수익의 동일한 비율 증가를 의미하는 것은 아니다.
조합원 공급분과 일반분양분의 구성, 주택형별 면적과 분양가격, 상가 분양수입 등에 따라 실제 사업수입은 달라진다.
조합 측은 총회 질의응답에서 공사비 상승이 조합원 분양가에 영향을 미칠 수 있으며, 시공사와의 협상이 마무리돼야 전체 사업비를 구체적으로 산정할 수 있다고 설명했다.
사업수입 증가분이 공사비와 기타 사업비 상승분을 웃돈다면 사업성 개선과 조합원 부담 완화에 도움이 될 수 있다.
반대로 일반분양 수입이 1,000억원 늘더라도 공사비 등 사업비가 1,200억원 증가하면 다른 조건이 동일할 때 사업수지는 200억원 악화된다. 이는 계산 원리를 설명하기 위한 가정이며 실제 증산5구역의 전망치는 아니다.
사업성의 핵심 지표인 비례율과 권리가액도 향후 관심 대상이다.
비례율은 일반적으로 총사업수입에서 총사업비를 제외한 금액을 종전자산 평가총액과 비교해 산정한다. 조합원 권리가액은 종전자산 평가액에 비례율을 적용해 계산하며, 추가분담금은 기본적으로 조합원 분양가에서 권리가액을 차감하는 구조다.
예를 들어 조합원 분양가가 5,000만원 상승하더라도 권리가액이 3,000만원 증가하면 다른 조건이 동일할 때 추가분담금 증가액은 2,000만원이 된다.
향후 공사비 협상과 일반분양 수익 전망, 평형 변경 또는 재분양 신청 절차가 구체화되면 조합원별 추정분담금도 보다 명확해질 것으로 예상된다.
이 과정에서 합리적인 공사비 관리와 함께 마감재 품질, 시공범위, 소방시설 등 주거 품질을 확보하는 것이 중요하다. 총회 질의응답에서도 관련 사항이 논의됐으며, 구체적인 사양은 후속 설계와 시공사 협상 과정에서 정리될 예정이다.
# 입주권 시장에서도 주목…미래 가치와 실제 취득비용 함께 살펴야
증산5구역의 사업계획 변경은 기존 조합원뿐 아니라 입주권 매수를 검토하는 수요자에게도 관심을 끌 수 있는 소식이다.
공급 규모 확대와 평면 개선, 커뮤니티시설 확충, 증산역 생활권과의 연계는 향후 주거 선호도를 판단할 때 고려할 수 있는 요소다.
다만 입주권 매수 시에는 매매가격 외에도 조합원 분양대금과 추가분담금, 이주비대출 승계 및 상환 조건 등을 함께 검토해야 한다.
조합원 지위 양도 가능 여부와 토지거래허가 대상 여부도 개별 물건의 조건과 거래 시점의 규정을 확인할 필요가 있다.
주거단지의 미래 가치에 대한 기대와 실제 취득비용을 함께 살피는 접근이 중요하다.
# 증산5구역, 수색증산뉴타운의 새로운 주거 중심지로 성장 기대
증산5구역 재개발사업은 공급 규모 확대와 생활환경 개선을 함께 추진하며 미래 주거단지의 모습을 구체화하고 있다.
실거주 편의성을 고려한 평면, 조망을 활용한 스카이라운지, 방문객을 위한 게스트하우스, 자녀 돌봄을 위한 시설, 주변 생활권과 연결되는 보행환경은 증산5구역이 지향하는 주거공간의 특징을 보여준다.
수색증산뉴타운 증산5구역과 새절역세권 재개발 현장에서 15년 이상 중개업무를 이어온 '은평새땅집' 와산교공인중개사사무소 심미선 대표는 공급 규모 확대와 주거환경 개선이 함께 추진된다는 점에 주목했다.
심 대표는 향후 인허가와 공사비 협상, 시공 과정에서 계획된 시설과 설계의 완성도를 확보하는 것이 단지 경쟁력을 결정할 주요 요소가 될 것으로 분석했다.
증산5구역은 앞으로 사업시행계획 변경인가와 학교 이전 관련 후속 절차, 공사비 협상 등을 거치게 된다. 이 과정이 원활하게 진행되고 계획된 주거환경이 구현된다면 수색증산뉴타운의 주거 선택지를 넓히는 주요 단지로 성장할 가능성이 있다.
증산5구역의 변화는 단순한 공급 확대를 넘어 주거공간의 질을 높이는 방향으로 진행되고 있다. 이번 임시총회에서 확인된 사업 추진 성과가 향후 인허가와 시공 단계로 이어질 경우, 증산5구역은 은평구의 새로운 주거환경을 만들어가는 재개발사업으로 주목받을 전망이다.
*자료 제공 및 현장 분석: 은평새땅집 와산교공인중개사사무소 심미선 대표*
*소재지: 서울특별시 은평구 증산로15길 8, 1층*
*본 기사는 2026년 10월 31일 임시총회 관련 제공 자료와 설계 설명, 조합원 질의응답을 토대로 작성했다. 공급 규모와 설계, 사업비, 비례율 및 추가분담금은 향후 인허가와 사업 추진 과정에서 달라질 수 있다.*
문의:(010-2004-5572)
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