수도권 동북부의 핵심 개발 축으로 주목받는 남양주 진접2지구에서 지난 10월 말부터 원주민 이주대책용 점포겸용 단독주택용지(이주자택지) 공급 신청 접수가 시작되었다. 오는 11월 예정된 필지 추첨을 앞두고 현장에서는 벌써부터 속칭 '물딱지(추첨 전 권리증)' 거래 문의와 함께 뜨거운 관심이 쏠리고 있다.
상가점포주택은 1층 상가 임대수익과 상층부 실거주를 겸비해 자산가들이 가장 선호하는 대표적인 수익형 부동산이다. 특히 진접2지구는 지하철 4호선 연장 풍양역(예정) 개통 호재와 3기 신도시 왕숙지구 배후 수요를 동시에 품고 있어 입지적 잠재력은 분명하다. 그러나 화려한 겉보기 열기와 달리, 현장 바닥에서는 "이주자택지 공급가격이 지나치게 높게 책정되었다"는 깊은 탄식과 우려의 목소리가 터져 나오고 있다.
현장에서 파악되는 이번 진접2지구 이주자택지의 공급가격은 3.3㎡(평)당 약 1,000만 원 선이다. 통상 이주자택지가 공익사업으로 생활 터전을 잃은 원주민의 재정착 지원 취지를 살려 일반 공급가(감정평가액)의 80% 수준으로 공급된다는 점을 감안하면, "조성원가 성격의 공급가가 평당 1,000만 원에 육박한다는 것은 지나치게 과도하다"는 지적이 지배적이다. 70~80평 기준 필지 하나를 분양받는 데만 순수 토지 대금으로 7억~8억 원 이상이 소요되는 셈이다.
더 큰 문제는 현재의 거시경제 및 부동산 시장 환경이 이를 받쳐주지 못한다는 점이다. 장기화된 내수 경기 침체, 여전히 높은 대출 금리, 여기에 원자재값 폭등으로 3.3㎡당 800만~1,000만 원에 육박하는 건축비 부담까지 겹쳤다. 토지 매입비에 건축비와 취득 제세공과금을 합산하면 상가주택 한 동을 준공하기까지 최소 15억~18억 원 이상의 천문학적 자금이 투입되어야 한다. 현재처럼 소비 심리가 위축되고 자영업 상권이 얼어붙은 시기에 이만한 자금을 투입해 과연 1층 상가 임대료로 적정 투자 수익률을 회수할 수 있을지에 대해 회의론이 고개를 드는 이유다.
이러한 고분양가 논란은 매도자인 원주민과 매수자인 투자자 모두의 셈법을 복잡하게 만들고 있다. 원주민 입장에서는 수억 원대의 토지 분양대금을 대출받아 납부하고 건축까지 감당하기가 현실적으로 버거워진 탓에, 오히려 추첨 전 적정 프리미엄에 권리를 넘겨 자산 리스크를 헤지하려는 조기 현금화 욕구가 커질 수밖에 없다. 반면 매수자 입장에서는 높은 초기 분양가 위에 웃돈(프리미엄)까지 얹어 매입할 경우 자칫 '상투'를 잡을 수 있다는 경계감이 짙어지고 있다.
결국 지금 시장에 필요한 것은 맹목적인 '딱지 투기'나 '상가주택 로또'라는 환상이 아니라, 냉정한 수지타산이다. 원주민은 자신의 금융 조달 능력과 보유 세 부담을 고려해 조기 매도와 추첨 후 매도의 실익을 엄밀히 따져봐야 하며, 투자자는 높은 토지 원가와 공사비를 상쇄할 수 있는 핵심 코너 및 유동인구 동선 여부를 철저히 검증해야 한다.
이주자택지 제도의 본령은 개발로 삶의 터전을 내어준 원주민의 안정적인 재정착과 건강한 도시 상권의 태동에 있다. 경기 한파 속에 던져진 '평당 1,000만 원'이라는 묵직한 분양가 앞에서, 화려한 개발 호재 뒤편의 실질 금융 비용과 출구 전략을 짚어보는 혜안이 그 어느 때보다 절실한 시점이다.
문의:010-8848-7727
땅폴레옹(한지윤기자) 센타부동산홈페이지
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